پیش فروش شناور و قطعی را اگر به دنبال خرید ملک در چیتگر یا منطقه 22 بوده باشید حتما شنیده اید! واقعیت این است که پیش خرید و پیش فروش ملک همواره راهی مناسب برای افرادی بوده است که توانایی پرداخت یک جای مبلغ ملک را نداشته اند یا قصد سرمایه گذاری دارند و می خواهند ارزش درآمد و پس اندازشان به مرور زمان حفظ شود. این امر در سال های اخیر که اوضاع اقتصادی تعریفی ندارد اهمیت بیشتری پیدا کرده و منطقه 22 یکی از مناطقی است که افراد زیادی را هم برای سرمایه گذاری و هم برای خانه دار شدن جذب کرده است.

با توجه به پروژه های متعددی که در منطقه 22 ساخته می شود، طبیعی است که یکی از بهترین مناطق برای پیش فروش ملک به شمار رود. اما پیش فروش مسکونی منطقه 22 به چه صورت انجام می شود؟ ما در این مقاله از سورن 22 به توضیح نحوه پیش خرید آپارتمان در چیتگر یا منطقه 22 تهران پرداخته ایم. با ما همراه باشید!

نکات مهم در رابطه با پیش خرید آپارتمان

برای خیلی از ما ممکن است پیش آمده باشد که پیامکی دریافت کرده باشیم که که در فلان منطقه، فلان پروژه یا فلان برج شرایط پیش فروش دارد و با این عدد و رقم می توانید به آن ورود کنید و کم کم صاحب خانه شوید یا سرمایه گذاری تان را انجام دهید. این پیامک ها معمولا با یک توضیح مختصری هم همراه هستند و قطعا تمام سوالات شما را پاسخ نمی دهند. 

این مطلب را از دست ندهید: معرفی محله های منطقه 22 (هر چه لازم است بدانید)

ممکن است در برخی از اپلیکیشن ها نیز این تبلیغات را ببینید مثلا در اینستاگرام، در واتساپ تلگرام یا حتی در دیوار هم تبلیغاتی در مورد پروژه های ساخت و ساز و پیش خرید می بینیم.  نکته اینجاست که قبل از اقدام می بایست نکاتی را در رابطه با پیش فروش و پیش خرید ملک بدانیم تا اشتباه نکنیم. همچنین توصیه می شود از سازنده هایی خریدتان را انجام دهید که سابقه خوبی دارند، مثل نیکان سازه سدید که از شرکت های خوش نام ساخت و ساز ملک در منطقه 22 به شمار می رود.

اولین موردی که می بایست بدانید جزئیات مرتبط با خود پیش فروش است. پیش فروش در مناطق تهران و کلا در ایران، به این صورت است که وقتی حداقل 30 درصد پیشرفت فیزیکی اتفاق افتاده باشد و شما اقدام به خرید بکنید در واقع پیش خرید کرده اید. حتی در مورد وام ساخت هم باید بگوییم از زمان 30 درصد پیشرفت وام از سمت بانک به پروژه تعلق می گیرد. البته برخی از پروژه ها ممکن است زودتر هم بتوانند وام را دریافت کنند که در ادامه مقاله به این نکته هم اشاره خواهیم کرد. 

پیش خرید به صورت عادی به این شکل است که با مالک یا سازنده به دفتر اسناد رسمی می روید و به میزان پولی که پرداخت می کنید و مالک به اندازه پول تان به عنوان قدرالسهم باید به نام شما بزند. مرحله به مرحله و با پیشرفت فیزیکی پروژه شما مبالغی را پرداخت می کنید تا زمانی که به مرحله تحویل برسید. در زمان ورود به پروسه پیش خرید یک قرارداد به شکل مبایعه نامه بین شما و مالک یا سازنده بسته می شود که حتما باید به صورت محضری و کاملا رسمی باشد. در نهایت هم بحث تحویل واحد و انتقال سند را خواهید داشت. 

این مطلب را از دست ندهید: علت رشد منطقه 22 چیست و چرا سرمایه گذاری در آن عاقلانه است؟

بد نیست بدانید که پیش فروش در منطقه 22 کلا متفاوت است. به چه صورت؟ واقعیت این است که از وقتی منطقه 22 شکل گرفت، ساخت و سازها از سوی  تعاونی های مسکن در آن شروع شد که البته یک سری تعاونی های نظامی مثل ارتش و سپاه در این منطقه پیشتاز بوده اند (به عنوان مثال پدافند هوایی ارتش یکی از پرطرفدارترین پروژه های منطقه 22 است). تعاونی ها به اعضا خود فراخوان می دادند و اون اعضا مبلغی را بابت خرید زمین و گرفتن جواز پرداخت می کردند و همین طور مرحله به مرحله پیش می رفتند،  وارد ساخت و ساز می شدند و نهایتا واحد را تحویل خریداران می دادند. بنابراین قانون پیش خرید و پیش فروش در منطقه 22 متفاوت با مناطق دیگر تهران است. 

این روش پیش خرید را سرمایه گذاری می گوییم که البته تعاونی ها آن را عضو گیری یا پذیره نویسی نیز خطاب می کنند. در واقع اعضایی که ثبت نام کرده اند، مبالغی را بابت زمین و تراکم و ساخت و جواز و غیره…پردخت می کنند. تعاونی های مسکن چنین روال کاری در منطقه 22 دارند. البته پذیره نویسی در هر زمانی ممکن است اتفاق بیفتد در مرحله خاک، در مرحله ساخت یا مراحل دیگر.

در منطقه 22 این عضو گیری ها توسط تعاونی های مسکن به دو صورت انجام می شود: اول به صورت واحد پیعنی سرمایه گذار یا عضو یک واحد خریداری می کند و دوم به صورت سهام به این ترتیب که فرد سهام را خرید می کند. سهام خریداری شده می تواند یک متری ده متری پانزده متری و  … باشد و البته بستگی به سیستم ساز و کار تعاونی مسکن مورد نظر دارد. 

پیش فروش در منطقه 22: پیش فروش شناور و قطعی

پیش فروش ها در منطقه 22 به دو صورت قطعی یا شناور انجام می شوند که هر یک شیوه و اسلوب خود را دارد. توضیحات مربوط به هر یک را در زیر می بینید:

پیش فروش قطعی 

پیش فروش قطعی در همه مناطق تهران و همه شهرهای ایران انجام می شود و به این صورت است که زمان انجام پیش فروش همه جزئیات از جمله طبقه، جهت و واحد مشخص است و قیمت هم  از همان ابتدا ثابت و مشخص است. در واقع قیمت آپارتمان با گذشت روند ساخت تغییری نمی کند. مثلا اگر یک واحد آپارتمان را با قیمت متری 100 میلیون پیش خرید کرده باشید، این مبلغ از ابتدا تا انتهای قرارداد تغییر نمی کند. 

بد نیست بدانید تعداد آپارتمان هایی که به صورت قطعی واگذار می شود کمتر از تعداد آپارتمان هایی است که به صورت شناور پیش فروش می شوند اما به هر حال وجود دارند به این صورت که تقریبا 4 تا 5 درصد از پروژه های ما به صورت قطعی واگذار می شوند. یعنی زمان انجام پیش فروش قیمت آنها مشخص می شود و همین طور طبقه، جهت، ضریب طبقات و ضریب مرغوبیت از همان ابتدا مشخص می شود. شما مبلغی را بابت واحد مورد نظرتان می پردازید و این مبلغ تا زمان تحویل تغییر نمی کند. 

این مطلب را از دست ندهید: طلا، دلار یا ملک: کدام یک برای سرمایه گذاری مناسب تر است؟

شیوه پرداخت هم بسته به شرایط فروش آن شرکت تعاونی به این صورت است که 10 تا 40 درصد بابت پیش فروش از شما دریافت می شود و مابقی طی اقساط پرداخت می شوند. این اقساط نیز تا زمان تحویل ادامه دارند. ناگفته نماند 5 درصد بابت سند و 5 درصد بابت تحویل واحد باقی می ماند به این معنی که 10 درصد از مجموع کسر می شود تا زمانی که واحد تحویل شما شود و سند را بگیرید.

پیش فروش شناور

و اما پروژه های شناور. در پروژه های شناور پیش فروش به این صورت است که بخشی از مبلغ کل را پرداخت می کنید و مابقی به صورت اقساط از شما دریافت می شود. مقداری که در واقع قرار است قسط پرداخت بکنید سالانه افزایش قیمت خواهد خورد. این افزایش بر اساس نرخ تعدیلی است که سازمان برنامه و بودجه به نظام مهندسی اعلام می کند و نظام مهندسی به شرکت های تعاونی مسکن و تعاونی های مسکن اعلام می کند. 

یک موضوع مهم در رابطه با قیمت پروژه های قطعی و شناور وجود دارد و این مهم ترین متفاوت است. در واقع پروژه های قطعی قیمت بالاتر و پروژه هایی که به صورت شناورها پیش فروش می شوند قیمت پایین تری دارند مثلا اگر یک پروژه قطعی متری 100 میلیون باشد، یک پروژه شناور متری 50 یا 60 میلیون است. 

نوع پرداخت و نظام فروش شان هم کاملا متفاوت است. نکته دیگری که در مورد پروژه های شناور وجود دارد این است که طبقه و جهت مشخص نیست. یعنی شما فقط و فقط متراژ واحدرا خریداری می کنید و یعنی 100 متر آپارتمان از فلان شرکت خریده اید که معلوم نیست دقیقا کدام واحد است و در چه طبقه و جهتی قرار دارد.

این نکته نیز شایان توجه است که طبقه و جهت بر اساس اقساطی که پرداخت می کنید مشخص می شود به این ترتیب که در سیستم مالی تعاونی به شما بر اساس نحوه پرداخت تان امتیاز می دهند. به عنوان مثال اگر خوش حساب باشید و اقساط را سر وقت پرداخت کنید، امتیاز مثبت می گیرید و رتبه تان مشخص می شود. 

زمانی که 70 الی 80 درصد از کار پیشرفت می کند یعنی زمانی که پروژه به مرحله نازک کاری رسیده است، فراخوان می زنند و بر اساس رتبه افراد طبقه و جهت مشخص می شود. در مقابل چنانچه گفتیم در پروژه های قطعی همه چیز در ابتدا مشخص می شود. 

در پروژه های قطعی واحد به صورت دیزاین شده و کامل تحویل داده می شود در حالی که در پروژه های شناور یک سری از موارد مثل کابینت کمد دیواری و … به عهده خود مالک است. اینکه واحد با چه مواردی تحویل داده می شود در قرار داد می بایست به صورت واضح و مشخص قید شده باشد. مثلا آیا قرار است واحد شما سیستم گرمایشی سرمایشی داشته باشد یا نه؟ کفپوش آن چیست و بسیاری از موارد دیگر که حتما باید در قرارداد ذکر شود.

کلام پایانی

برخی نکات مهم را در رابطه با پیش فروش ملک منطقه 22 دیدیم. در صورتی که سوال خاصی در این رابطه دارید و به دنبال سرمایه گذاری در این منطقه هستید، کارشناسان ما می توانند به طور کامل شما را راهنمایی کنند و به روزترین اطلاعات را در اختیار شما قرار دهند.