در این مقاله از سورن 22 تصمیم داریم نکات ریزبینانه ای را در رابطه با علت رشد منطقه 22 و رشد تقاضا برای پیش فروش مسکونی منطقه 22 یا پیش خرید ملک در منطقه چیتگر یا 22 را با شما به اشتارک بگذاریم. در صورتی که به دنبال حفظ ارش سرمایه تان با خرید ملک هستید یا فقط به دنبال این هستید که با شرایط مناسب خانه دار شوید و منطقه 22 از گزینه های شماست، بد نیست علت رشد منطقه 22 را بدانید. البته برای این منظور لازم است تاریخچه این منطقه را بدانیم.

تاریخچه منطقه 22 یا چیتگر

منطقه 22 در نقطه شمال غربی تهران واقع شده است. این ناحیه از شرق به منطقه 5 از شمال به رشته کوه های البرز، از غرب به اراضی وردآورد و از جنوب به اتوبان تهران کرج منتهی می شود. آنچه گفتیم لوکیشن دقیق منطقه 22 است. مساحت منطقه 22 حدود 6 هزار هکتار است یعنی تقریبا یک هشتم مساحت تهران را در بر میگیرد و بزرگترین منطقه تهران به شمار می رود.

 اتفاقی که برای این منطقه افتاده به این ترتیب است: از اوایل دهه 40 به منظور ایجاد شهر جدید کن به بافت شهری متصل شد و طرح دریاچه به مساحت 140 هکتار برای همان زمان است. تقریبا از اوایل دهه 50 که استادیوم آزادی برای بازی های المپیک آسیایی 1972 احداث شد، استارت ساخت و ساز منطقه 22 زده شد. قدیمی ترین منطقه در این قسمت دهکده المپیک است که ساخت آن به همان دوره بازی های آسیایی برمی گردد.

این مطلب را از دست ندهید: طلا، دلار یا ملک: کدام یک برای سرمایه گذاری مناسب تر است؟

اوایل سال 60 ارگان های مختلف نظامی، پادگان در این منطقه تاسیس کردند که امروز همه آن پادگان ها دستخوش ساخت و ساز شده اند. قدیمی ترین پادگان این منطقه پادگان ارتش است که قبل از انقلاب به میدان تیر معروف بوده است و بعد از انقلاب هم به ارتش جمهوری اسلامی منتقل شد. 

جمعیت منطقه 22 حدود 180 هزار نفر است. از مساحت منطقه 22  حدود 140 هکتار برای دریاچه اختصاص داده شد  و اوایل دهه 90 به بهره برداری رسید. باقی هم برای ساخت و  ساز چه انبوه سازی و چه ویلایی اختصاص داده شد. اطراف دریاچه هم بخش زیادی برای ایجاد فضای سبز و بافت رفاهی و فرهنگی قرار گرفت. یکی از نکاتی که در منطقه 22 وجود دارد این است که به ازای هر سه نفر در منطقه 22 حدود 8 متر مربع فضای سبز وجود دارد، ویژگی که در جاهای دیگه تهران وجود ندارد. یعنی فضای سبز منطقه 22 خیلی خیلی بیشتر است. 

تعاونی های زیادی مربوط به ارگان های مختلف مشغول ساخت و ساز در این منطقه شده اند که قدیمی ترین آنها تعاونی مسکن راه آهن است که منجر به ساخت شهرک راه آهن یا همان گلستان امروزی شده است. زمین های قطعه بندی شده این شهرک به اعضای راه آهن واگذار شد (به صورت 200 متری 300 متری و 500 متری) ساخت و ساز هم به عهده خود عزیزان بود. در واقع تعاونی مسکن راه آهن فقط زمین را در اختیار اعضا قرار داده بود.

می توان گفت که بعد از دهکده المپیک شهرک راه آهن قدیمی ترین منطقه مسکونی در چیتگر یا منطقه 22 است. تا به امروز حدود دو سوم اراضی منطقه 22 برای ساخت و ساز رفته و یک سوم باقی مانده است. این دو سوم شامل مراکز درمانی، مراکز تفریحی، برج های بلند ساختمان های ویلایی و … می شود. یک سوم از زمین ها هم بکر هستند و تکلیف شان هنوز تعیین نشده است. پیش بینی ما در سورن 22 این است که این 1 سوم باقی مانده هم وارد حیطه انبوه سازی خواهد شد.

این مطلب را از دست ندهید: نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک برای خرید و فروش و اجاره

چه عواملی در رشد یک منطقه موثر هستند؟

منطقه 22 یا همان چیتگر یک رشد دو هزار و پانصد درصدی داشته یا در واقع قیمت هر متر آپارتمان در این منطقه 25 برابر شده است. به طور کلی رشد هر منطقه ای به یک سری عوامل مشخص بستگی دارد. برخی از مهم ترین عواملی که در رشد قیمت مناطق مسکونی تاثیر می گذارند به شرح زیر است:

• امکاناتی که در اختیار ساکنین قرار داده می شود از مهم ترین عوامل است مواردی چون امکانات درمانی، تفریحی و مراکز خرید. باید دید پاسخ به این سوالات چیست: آیا باید برای خرید لباس از منطقه خودم خارج شود؟ آیا برای درمان می بایست به قسمت های دیگر تهران مراجعه کنم یا در منطقه محل سکونتم امکانات درمانی کافی وجود دارد؟ برای خانواده های بچه دار آیا مراکز آموزشی و مهد کودک به اندازه کافی در دسترس است؟
• دسترسی ها. دسترسی یکی از مهم ترین موارد تاثیر گذار در رشد منطقه است. آیا اتوبان ها، مترو، خطوط حمل و نقل عمومی و موارد دیگر به آسانی در دسترس هستند؟ 
• شرایط آب و هوایی. کیفیت آب و هوای منطقه چطور است؟ آلودگی هوا در چه سطحی است؟
• ترافیک و حجم عبور و مرور در منطقه محل زندگی. من چقدر درگیر این موارد در محل زندگی ام هستم؟
• یکی از مهم ترین موارد تاثیرگذار روی قیمت و رشد منطقه بافت انسانی منطقه است. چه کسانی در این منطقه زندگی می کنند؟ فرهنگ آنها در چه سطحی است؟ 

این موارد در رشد منطقه و قیمت آن موثر هستند و باعث می شوند که سرمایه گذاران به ساخت و ساز یا خرید ملک در آن رو بیاورند.

علت رشد منطقه 22 چیست؟

منطقه 22 در سال های نه چندان دور ساکنین زیادی نداشت. اما از همان زمانی که ساخت و ساز در آن شروع شد و طرح آن پایه ریزی شد، اصول شهرسازی به خوبی در آن رعایت شد و زیرساخت ها به خوبی در آن رعایت شد. مثلا خیابان کشی ها در خیابان های اصلی و کوچه ها، سعی کردند که خیابان ها به حدی عریض باشد که با رشد جمعیت، باز هم بحث ترافیک برای مردم و ساکنین مشکل ساز نباشد.

مورد دیگر تفکیک برج و خانه های ویلایی است. بافت ویلایی و بافت انبوه سازی در این منطقه کاملا تفکیک شده اند. یعنی در برخی قسمت ها شما فقط برج می بینید و در برخی نواحی صرفا خانه های ویلایی وجود دارند.

مورد دیگر اینکه شاه راه های اصلی تهران همگی از ااین منطقه عبور می کنند، اتوبان های آزادگان، همت، حکیم و کرج و آزادگان که انتهای آن ابتدای آزادراه تهران شمال است باز هم از این منطقه گذر کرده است و به همین دلیل دسترسی به این منطقه راحت تر است. 

همچنین از زمانی که مترو افتتاح شد، این منطقه دارای چند ایستگاه مترو است: استادیوم آزادی، چیتگر، ایران خودرو و وردآورد. ضمن اینکه خط دیگری از سمت شهران به سمت منطقه 22 کشیده می شود و 3 الی 4 ایستگاه دیگه هم در دست احداث هستند که نهایتا تا 5 سال آینده این ها هم به بهره برداری خواهند رسید. از این رو ابدا مشکل دسترسی در منطقه 22 نخواهید داشت. 

مورد بعدی که باعث شد نگاه سرمایه گذارها در سطح خورد و کلان به این منطقه باز شود بحث فضای تفریحی و رفاهی است که ساخت دریاچه، ایران مال، بام لند و برخی دیگر باعث شد که نه فقط ساکنین این منطقه بلکه ساکنین مناطق دیگر هم دسترسی خوبی به مراکز بزرگ با امکانات بی نظیر داشته باشند. مال های بسیار زیادی هم در حال احداث هستند که هنوز به بهره برداری نرسیده اند مثل تهران مال که ظرف 6 ماه آینده به بهره برداری می رسد.

برخی مراکز خرید مثل رزمال هم به خوبی جا افتاده اند. باغ موزه گیاه شناسی که بی نظیر است نیز در این منطقه واقع شده و خیلی ها از نقاط مختلف تهران به آن رجوع می کنند. در واقع برای تفریح یا خرید ابدا نیازی ندارید از منطقه 22 خارج شوید. 

مراکز درمانی هم در حال حاضر عبارتند از بیمارستان های تریتا، نیکان غرب، بیمارستان ایرانیان به بهره برداری رسیده اند و چند بیمارستان هم در حال ساخت هستند مغز و اعصاب پروفسور سمیعی که بالای اتوبان همت قرار دارد. مرکز خیریه بیمارستان تات که مربوط به بانک آینده است و در ضلع غربی ایران مال در حال احداث است و بیمارستان برکت که بخشی از آن در دست ساخت و بخشی به بهره برداری رسیده است.

بد نیست بدانید که یکی از بزرگ ترین و مجهزترین درمانگاه های تهران در منطقه 22 است درمانگاه ولیعصر که شبیه به بیمارستان است و شبانه روزی است متخصصین عالی و تجهیزات به روز دارد.

و اما بحث تمیزی هوا: جهت وزش بادهای تهران از شمال غربی به جنوب شرقی یعنی سمت محله افسریه است. ورودی باد تهران منطقه 22 است. وزش باد در ایت منطقه بیشتر زمان های سال حس می شود. زمانی که آلودگی در سطح بالایی است این منطقه هوای کمی سالم تر دارد. البته اینطور نیست که بدون آلودگی باشد اما آلودگی در این منطقه کمتر از باقی مناطق تهران است.  آب و هوای این منطقه هم معتدل است چرا که به دلیل اینکه ورودی باد تهران است خیلی گرم نمی شود.

در رابطه با بافت انسانی نیز بد نیست بدانید از زمانی که قیمت اجاره ها در مناطق بالای تهران افزایش شدید پیدا کرد. افرادی که در مناطق بالا ساکن بودند به منطقه 22 رجوع کردند و همین باعث شد افراد قدیمی تر با سیستم فرهنگی این عزیزان مطابقت پیدا کنند. ضمن اینکه با اولین جهش افزایش قیمت خیلی از ساکنین قدیمی ملک های خود را فروختند و به مناطق دیگر رفتند و افرادی از مناطق 2 و 3 و 1 جایگزین آنها شدند. به حدی این تغییرات زیاد بوده است که افرادی چون آقای گلوی مدیریت شرکت فنی مهندسی تندیس و دژاگاه که از سازنده های مطرح منطقه 1 هستند چند سالی است که انبوه سازی در منطقه 22 انجام می دهند و برج های لاکچری را در دست ساخت دارند. 

کلام پایانی

مواردی که ذکر شد همگی از مواد تاثیر گذار و در واقع علت رشد منطقه 22 بوده اند. آنچه از ظواهر امر برمی آید این است که منطقه چیتگر کماکان در حال رشد خواهد بود و دیری نمی پاید که با منطقه ای مدرن و بسیار شیک و از طرفی به لحاظ امکانات بسیار عالی روبرو خواهیم بود. از این رو در صورتی که تمایل به خرید ملک دارید، منطقه 22 بسیار ایده آل محسوب می شود.