طلا، دلار یا ملک؟ در شرایط اقتصادی کنونی که ارزش ریال با سرعت زیادی کاهش می یابد و عملا پس اندار نقدی فایده که ندارد هیچ، با ضرر هم مواجه است، بسیاری از افراد تصمیم می گیرند که درآمد خود را تبدیل به سرمایه های غیرنقد کنند. برخی از مهم ترین سرمایه های غیرنقدی طلا و سکه، دلار و ملک هستند. اما هنگام تصمیم برای انتخاب یکی از این شکل های مهم سرمایه گذاری، این سوال به ذهن مان می رسد که خرید کدام یک منطقی تر است؟ دلار بخریم یا طلا؟ ملک و آپارتمان یا سکه؟ کدام یک پیشرفت بهتری دارند؟

ما در این مقاله به مقایسه این سه شکل پرطرفدار از سرمایه گذاری خواهیم پرداخت و مزایا و معایب هر یک را خواهیم گفت. در نهایت شمایید که با توجه به اولویت های خود تصمیم می گیرید که کدام یک را انتخاب می کنید. با گروه سرمایه گذاری سورن 22 همراه باشید تا پاسخ این سوال بسیار مهم را تا حدی در اختیار شما قرار بدهیم.

طلا، دلار یا ملک؟

ما برای پاسخ به این سوال و ارائه دید بازتری در رابطه با هر یک از این سرمایه گذاری ها، بررسی سودهی آنها را در یک بازه زمانی از سال 1396 تا اوایل دی ماه 1403 را بررسی می کنیم. اما احتمالا اولین سوالی که برای تان پیش می آید این است که چرا این بازه زمانی و چرا از سال 96 بررسی را شروع می کنیم؟ 

دلیل انتخاب این بازه زمانی این است که موج گرانی طلا، دلار، سکه و مسکن از سال 96 استارت خورد و پله پله بالا رفت. اما بیایید ببینیم که هر یک از این سرمایه گذاری ها چقدر در این بازه زمانی رشد داشته اند. طلای 18 عیار در سال 96 گرمی 116 هزار تومان معامله می شد. در زمان  نگارش این مقاله در روزهای ابتدایی دی ماه 1403 و با توجه رشد عجیب و غریب قیمت طلا می توان گفت که یک افزایش و رشد 37 درصدی داشته است. در سال 96 سکه یک میلیون و دویست هزار تومان بوده است و در زمان نگارش این مقاله 54 میلیون هر سکه امامی قیمت دارد و حدود 41 برابر افزایش قیمت داشته است. دلار هم در سال 96 حدود 3700-800 تومان بوده است اما امروز حدود 76 هزار تومان قیمت دلار است و یک رشد 18 برابری داشته است. 

و اما قیمت مسکن: بر اساس اطلاعات دقیقی که داریم قیمت مسکن از سال 96 در تهران (انتخاب تهران با در نظر گرفتن این نکته بوده است که افزایش قیمت در این شهر بالاتر از شهرهای دیگر بوده و همواره است) حدود 18 برابر افزایش داشته است. متوسط قیمت در منطقه 10 حدود 21 برابر شده و در منطقه 22 تهران، قیمت مسکن حدودا 25 برابر شده است. منطقه 1 در سال 1396 حدودا متری 11 میلیون بوده است و الان به طور میانگین متری 200 میلیون تومان است. منطقه 2 تهران نیز قیمت ملک متری 8 میلیون بوده است و امروز در همین منطقه ملک به ازای هر متر 150 میلیون تومان معامله می شود. 

در منطقه 22 که منطقه فعالیت ماست نیز در سال 96 حدود متری 4 میلیون تومان معامله می شده است و در زمان نگارش این مقاله به طور میانگین متری 100 میلیون تومان است. البته این نکته را در نظر داشته باشید که ممکن است در منطقه 22 ملکی با قیمت متری 70 تا 80 میلیون هم پیدا کنید. یک سری املاک هم روی قیمت 200 یا 180 میلیون قیمت گذاری شده اند که بستگی به امکانات و شرایط ملک دارد. در واقع برخی از پروژه های اجرا شده یا در حال اجرا در منطقه 22 بسیار لوکس هستند و امکانات بی نظیری دارند. پروژه هایی چون پروژه تریتیوم VIP و پروژه برج وزرا که هر یک امکانات بی نظیری دارند و طبیعی است که میانگین قیمت بالاتری هم دارند.

حالا می رسیم به سوال اصلی این مقاله: طلا، دلار یا ملک؟ کدام یک برای سرمایه گذاری بهترین گزینه هستند؟ با توجه به اینکه سکه 41 برابر و طلا 37 برابر شده است، شاید بتوان در وهله اول و بدون در نظر گرفتن جوانب موضوع بگوییم که قطعا بهترین سرمایه گذاری در 7 سال گذشته طلا بوده است. بعد از طلا هم که دلار و ملک که به موازات هم پیش رفته اند.

واقعیت این است که خرید سکه و طلا و دلار بسیار مناسب است و به راحتی می توانید هر یک از این ها را در حجم مورد نظرتان خریداری کنید. اما برای ورود به حوزه ملک به مبلغ بیشتری نیاز داریم. اما یک نکته را نیز باید در نظر بگیرید: سرمایه گذاری در حوزه سکه و طلا هم خالی از ایراد نیست. ایراد چیست؟ 

واضح ترین مورد نگهداری طلا و سکه است که می توان گفت تامین امنیت آن کار ساده ای نیست. حتی اگر به خاطر داشته باشید طلاهای نگهداری شده در صندوق امانات بانک هم سرنوشت خوشایندی نداشتند. به علاوه، نگهداری سکه و طلا و دلار تا حدی مجاز است و از حدی به بالاتر جرم محسوب شده و جزای کیفری به همراه دارد و با مشکلات و دردسرهای خودش همراه است. از این رو نمی توان این موارد رو به عنوان سرمایه سالم و بی دردسری در نظر گرفت مگر اینکه مشغول به کار خرید و فروش این اقلام باشید که باز هم ریسک خود را دارد. خرید طلا و دلار تنها در جایی ارزش دارد که بخواهید بخشی از اندوخته تان را به این صورت حفظ کنید تا ارزش سرمایه تان حفظ شود و بتوانید زمان خرید ملک طلا و دلار را تبدیل به ملک کنید. 

در مقابل، بحث امنیت در مورد ملک کاملا تضمین شده است. در واقع ملک چیزی نیست که بخواهید نگران دزدیده شدن آن باشید. تنها نکته این است که پیش ازروی آوردن به پیش فروش ملک منطقه 22 یا هر جای دیگری می بایست با یک وکیل یا کارشناس کاربلد یا مشاور قابل اعتماد مشورت کنید که خیال تان بابت سازنده و موارد دیگر راحت باشد (مثلا نیکان سازه سدید یکی از برترین سازنده های منطقه 22 است). ضمن اینکه چنانچه احتمالا تجربه داشته اید، بارها قیمت طلا و دلار بالا رفته و ریزش داشته است، اما در مورد مسکن چنین روندی وجود ندارد. 

این احتمال وجود دارد که مسکن دچار رکود شود اما سقوط و ریزش قیمت ندارد. در واقع شاید ملکی خریداری کنید که 100 میلیون به ازای هر متر قیمت دارد. بعدها ممکن است دچار رکود شود و نتوانید متری 100 میلیون آن را بفروشید اما قطعا ارزش ملک تان همان متری 100 میلیون است و پایین تر نخواهد آمد.

رکود در بازار مسکن چه زمانی به پایان می رسد؟

در هجده ماه گذشته شاهد یک رکود در بازار مسکن داشته ایم که دلایل متفاوتی داشته است. البته در این دوره هم افزایش قیمت وجود داشته اما آنچنان چشمگیر نبوده است. یکی از عوامل رکود، جو جنگی و سیاسی کشور بوده است که باعث شده خیلی از فروشنده ها و خریدارها وارد معامله نشوند. در واقع آنها این فضا را برای خود مناسب نمی بینند زیرا تصور می کنند که اگر ملکی بخرند، ممکن است جنگ شود و ارزش ملک سقوط کند و برخی دردسرهای دیگر.

علی رغم افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد کارگران و پیمانکاران، سازنده ها، افزایش قیمت در بهای تمام شده ملک نداده اند. این هم یکی دیگر از دلایلی است که وارد رکود بازار مسکن شدیم.

این نکته را مد نظر داشته باشید که با آرام شدن فضای سیاسی و جو جنگی و همینطور اولین افزایش قیمت از سمت سازنده ها، قطعا از وضعیت رکود خارج می شویم و افزایش زیادی در قیمت ملک رخ خواهد داد. در واقع با وقوع این اتفاق رشد چشمگیری در قیمت مسکن رخ خواهد داد. 

نکته دیگر اینکه افزایش 18 برابری ملک در سطح تهران در شرایطی رخ داده است که ملک هنوز قیمتش را به قیمت طلا و دلار نرسانده است که اگر برسد احتمالا شاهد افزایش عجیب و بزرگی خواهیم بود. این احتمالا وجود دارد که رشد 40 درصدی برای ملک رخ بدهد.

و اما چطور و چه زمانی بازار ملک از رکود خارج می شود؟ یکی از عواملی که باعث می شود بازار مسکن وارد رکود شود، فاصله زیاد بین عرضه و تقاضاست. همیشه تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه بوده است و در این وضعیت بسیاری از سازنده ها اقدام به ساخت و ساز نکرده اند و این فاصله مدام بیشتر شده است. نهایتا این جریان به نقطه ای خواهد رسید که افرادی که خرید نکرده اند روی به بازار مسکن آورده و اقدام به خرید ملک خواهند کرد. به این ترتیب بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد و شاهد رشد قابل توجه قیمت مسکن خواهیم بود.