پیش خرید آپارتمان در تهران و به طور کلی در کشورمان یکی از راه های خانه دار شدن همین طور حفظ ارزش سرمایه است، به ویژه در سال های اخیر که تورم به شدت بالاست و پس انداز پول عملا عاقلانه به نظر نمی رسد. منطقه 22 تهران یا چیتگر هم که در دو دهه اخیر به یکی از مهم ترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری و خانه دار شدن تبدیل شده است. اما سوال اساسی این است که قانون مدون پیش فروش ملک یا پیش فروش مسکونی منطقه 22 یا به طور کلی در کشورمان به چه صورت است؟

توصیه ما این است که قبل از اقدام برای پیش خرید آپارتمان حتما از این قانون به دقت مطلع شوید. ما در این مقاله جزئیات پیش فروش آپارتمان را در اختیار شما قرار می دهیم. با گروه سرمایه گذاری سورن 22 مجری پیش خرید معتبرترین پروژه های منطقه 22 یا چیتگر همراه باشید تا مهم ترین نکات مرتبط با پیش فروش و پیش خرید را بدانید!

قانون مدون پیش فروش ملک

در صورتی که به دنبال پیش خرید خانه و آپارتمان هستید لازم است همه نکات و جزئیات مربوط به پیش خرید را بدانید. اول اینکه بعد از انتخاب ملک مورد نظرتان و نوع پیش خرید (شناور یا قطعی) یک قرارداد بین مالک یا سازنده و شما به عنوان خریدار بسته می شود. این احتمال وجود دارد که مالک سازنده هم باشد. همینطور ممکن است مالک و سازنده مشارکتی پروژه را در دست ساخت داشته باشند. 

اگر سازنده، مالک زمین و ملک کلنگی باشد، حتما و حتما می بایست سند توسط خریدار رویت شود. اگر به صورت مشارکتی باشد باید قرارداد بین سازنده و مالک و همینطور اجازه نامه محضری از مالک به سازنده حتما توسط خریدار رویت شود. این دو مورد را پیش از هر چیزی بررسی کنید و اهمال کاری در این دو ابدا توصیه نمی شود.

همچنین به میزان پولی که پرداخت می شود سازنده یا مالک باید قدرالسهم را به نام خریدار بزند. همینطور در دفتر اسناد رسمی سازنده می بایست اقرارنامه محضری به خریدار بدهند مبنی بر اینکه فلان واحد به هیچ عنوان به شخص دیگری واگذار نخواهد شد. 

نکاتی که باید در قرارداد پیش خرید ملک وارد شوند

نکته هایی که در زیر می بینید مرتبط با قانون مدون پیش فروش ملک و همگی مواردی هستند که می بایست در قرارداد وارد شوند. عدم رسیدگی به این موارد و قید نکردن آنها در قرارداد شما را با مشکلاتی در آینده مواجه خواهد کرد. این موارد عبارتند از:

• زمان تحویل واحد
• زمان زدن سند
• شماره دفترخانه ای که قرار است سند را دریافت کنید

چرا این موارد اهمیت دارند؟ اولا که بابت تحویل واحد می بایست حتما تاریخ مشخص شود و یک مبلغی به عنوان وجه التزام که در واقع همان جریمه دیرکرد است حتما به عنوان ضمانت اجرایی در قرارداد قید شود. تاریخ و شماره دفترخانه به این دلیل اهمیت دارد و در قرارداد ذکر می شود که اگر سند آماده نشد بتوانید به محضر مراجعه کنید و با گرفتن گواهی عدم حضور مراحل قانونی را پیش ببرید و دچار مشکل نشوید.

سایر مواردی که باید حتما در قرارداد ذکر شوند عبارتند از: متریال واحد به طور کامل و دقیق، تمام ملحقات واحد از جمله انشعابات آب، گاز، برق، تلفن و …، پارکنیگ و انباری همراه با متراژ هر یک، قیمت واحد مورد نظر و شرایط پرداخت. این موارد همگی به طور دقیق و با جزئیات می بایست در قرارداد ذکر شوند تا در آینده درگیر هیچ گونه مشکل و درگیری با سازنده نشوید. 

پیش خرید از تعاونی‌ها 

در بحث تعاونی ها قوانین کاملا متفاوت است. در تعاونی ها به دو صورت خرید می کنید یا خرید از شرکت انبوه سازی یا خرید از یک شخص. اگر از شرکت تعاونی خرید می کنید حتما و حتما می بایست جواز پروژه را از شهرداری استعلام بگیرید.  بررسی کنید و ببینید آیا جواز معتبر است؟ در برخی موارد ممکن است تاریخ جواز گذشته باشد، شرکت برای تمدید آن اقدام نکرده باشد و شهرداری جلوی کار را بگیرد. 

از این رو اکیدا توصیه می شود که برای پیشگیری از هر گونه دردسری برای پروژه های در حال ساخت به شهرداری مراجعه کنید و آمار جواز را بگیرید. 

در مورد پروژه های روی خاک این نکته را در نظر داشته باشید که عمده پروژه های روی خاک جواز ندارند یا جوازشان در دست اقدام است. به هر صورت حتما از شهرداری استعلام بگیرید و ببینید جواز در چه مرحله ای است و یک زمان حدودی از زمان دریافت جواز به دست بیاورید. این احتمال وجود دارد که سازنده به شما 2 ماه گفته باشد اما شهرداری زمان را 6 ماه اعلام کند. از این رو استعلام جواز اهمیت زیادی دارد.

احراز مالکیت زمین نیز حتما باید توسط خریدار صورت بگیرد. در واقع باید حتما متوجه شوید که در پروژه مورد نظرتان زمین به نام خود سازنده است یا نه. آیا سند به نام کسی دیگر است و هنوز انتقال داده نشده و قرار است انتقال داده شود و غیره. حتما مدارک پروژه را بررسی کنید و اطلاعات لازم را بگیرید. ببینید سند به شرکت تعاونی یا انبوه سازی منتقل شده است یا نه. همه اینها با اعتبار پروژه مرتبط هستند.

سایر نکات اینکه پلاک  ثبتی پروژه حتما باید در قرارداد ذکر شده باشد، زمان تحویل باید قید شده باشد و ضمانت اجرایی باید قید شده باشد. یعنی جریمه دیرکرد مشخصا باید در قرارداد ذکر شده باشد. مثلا به ازای هر یک ماه این مبلغ خسارت به شما برمی گردد.

اقساط به چه حسابی واریز شوند؟

یک نکته خیلی خیلی مهم این است که وقتی در حال پرداخت اقساط هستید حتما باید اقساط به حساب شرکت تعاونی واریز شود نه به حساب یک شخص حقیقی (اکیدا توصیه می شود این اشتباه را نکنید). اگر جایی پروژه ای دیدید که فرد می گوید پول باید به حساب مدیرعامل یا یک شخص حقیقی دیگر بیاید، توصیه ما این است که اصلا سمت چنین پروژه ای نروید. پول حتما باید به حساب شرکت انبوه سازی یا تعاونی سازنده واریز شود و لاغیر! اینجاست که اهمیت خرید از یک سازنده معتبر مثل شرکت نیکان سازه سدید مشخص می شود. 

استعلام اطلاعات شرکت و اعضای آن

شما می توانید از ادارات مختلف مثل اداره تعاون استعلام شرکت تعاونی را بگیرید. همچنین سایت هایی هستند که می توانید اطلاعات شرکت و اعضا و مدیر عامل را از آنها به دست بیاورید. 

زمانی که قرار است از یک شخص خرید کنید حتما از شرکت تعاونی استعلام واریزی ها، مبالغی که آن فرد واریز کرده را بگیرید و حتی در قسمت مالی شرکت موظف هستند پرینت را به شما بدهند. همینظور در دفترخانه یک وکالت فروش بگیرید که واحد پیش خرید شده توسط شما به شخص دیگری واگذار نشود. البته این نکته را نیز مد نظر داشته باشید که در پروژه های تعاونی ساز امکان اینکه یک واحد به چند نفر فروخته شود وجود ندارد به این دلیل که تعاونی ها در بحث نقل و انتقال بسیار سخت گیر هستند. 

استعلام قیمت قبل از پیش خرید ملک

مواردی که در بالا ذکر شد همگی باعث می شوند که شما یک خرید بدون دردسر را تجربه کنید. با این حال یک نکته مهم هنوز باقی مانده است و آن قیمت ملک است. توصیه می شود یک استعلام قیمت هم بگیرید. استعلام قیمت واحد مورد نظرتان کار چندان سختی نیست. با مراجعه به چند مشاور فروش و افرادی که در این حوزه فعالیت دارند می توانید حدود قیمت را به دست آورید. به این ترتیب در دام گران فروشی نخواهید افتاد.

کلام پایانی

هر آنچه که در حیطه قانون مدون پیش خرید خانه بود در این مقاله با جزئیات مطرح شد. یک نکته مهم و پایانی که باید مطرح کنیم این است که بسیاری از افراد متاسفانه به جای استعلام پروژه از مراجع قانونی مثل شهرداری یا اداره تعاون، از املاکی ها و مشاورین املاک استعلام می گیرند. این احتمال وجود دارد که فردی که از او سوال کرده اید روی آن پروژه فعالیتی ندارد و در نتیجه اطلاعات درستی هم ندارد. به این ترتیب اطلاعات اشتباه دریافت کرده و مسیر غلطی را نیز خواهید پیمود. این روند باعث می شود که سرمایه گذاری شما در مسیر نادرستی قرار بگیرد.