پیش خرید آپارتمان در تهران و به طور کلی در کشورمان یکی از راه های خانه دار شدن و همین طور حفظ ارزش سرمایه است، به ویژه در سال های اخیر که تورم به شدت بالاست و پس انداز پول عملا عاقلانه به نظر نمی رسد. منطقه 22 تهران یا چیتگر هم که در دو دهه اخیر به یکی از مهم ترین مناطق تهران برای سرمایه گذاری و خانه دار شدن تبدیل شده است.

 اما سوال اساسی این است که برای پیش فروش مسکونی منطقه 22 به کدام یک از پروژه ها مراجعه کنیم؟ پروژه های دولتی یا شخصی؟ توصیه ما این است که قبل از اقدام برای پیش خرید آپارتمان حتما از همه جوانب مرتبط با پروژه های دولتی و شخصی مطلع شوید. ما در این مقاله جزئیات پیش خرید آپارتمان را از پروژه های دولتی و شخصی در اختیار شما قرار می دهیم. با سورن 22 مجری…. همراه باشید!

تعاونی دقیقا به چه معناست؟

پیش از آنکه به جوانب پیش خرید ملک از پروژه های دولتی و خصوصی بپردازیم می بایست بدانیم که اصلا تعاونی یعنی چه؟ تعاونی اساسا به این معناست که سرمایه خرد به سرمایه کلان تبدیل می شود. یکی از موضوعاتی که تعاونی در آن معنا دارد و اتفاقا بسیار هم به درد بخور است، حوزه مسکن است. بد نیست بدانید تعاونی ها به دو صورت هستند: دولتی و ارگانی یا به صورت خصوصی.

دولتی و ارگانی به این صورت است که تعاونی توسط یک ارگان دولتی یا نظامی تاسیس می شود و اعضا تعاونی از خود افراد آن ارگان هستند. مثلا تعاونی اگر برای ارتش باشد، اعضا آن بازنشسته یا شاغلین این ارگان هستند. به هر روی تعاونی تشکیل می شود و عضو می گیرد. مرحله بعد هم این است که بر اساس پرداختی ها زمینی خریداری شده و وارد پروسه ساخت می شود.

نکته: تعاونی های خصوصی توسط افرادی که به هیچ ارگان یا سازمانی وابسته نیستند و صرفا سازنده هستند تاسیس می شود. مهم است که در این مورد به سازنده های مطرح و قابل اعتمادی چون نیکان سازه سدید و موارد دیگری که قابل استعلام و بررسی هستند مراجعه کنید.

تعاونی های عضو محور و هیات مدیره محور

خود تعاونی ها به دو حالت هستند: عضو محور و هیات مدیره محور.

عمدتا تعاونی های ارگانی و دولتی عضو محور هستند یعنی بر اساس پولی که اعضا واریز می کنند به حساب تعاونی پروژه ساخته شده و پیش می رود. 

اما تعاونی های خصوصی عمدتا هیات مدیره محور هستند و قوانین سفت و سختی دارند. در این شکل از تعاونی ها اگر تعدادی از اعضا پولی پرداخت نکردند و قسط ندادند پروژه روند پیشرفت خود را دارد، اما بعد از چند اخطار فردی که اقساط را پرداخت نکرده، اخراج می شود و  تا 20 درصد از مبلغی که وارد شده کسر می شود و مابقی پول پرداخت شده به او پس داده می شود. 

در پروژه های تعاونی ها (خواه دولتی و خواه خصوصی) اعضا حق دخل و تصرف در قوانین خود تعاونی را ندارند. یعنی به این شکل نیست که اعضا بتوانند در سیستم و برنامه های تعاونی دخالتی کنند. یک مجمع وجود دارد که در مورد همه اتفاقات مرتبط با پروژه تصمیم می گیرد. 

مزایای تعاونی های دولتی

در تعاونی های دولتی معمولا حمایت دولت وجود دارد و آنها امکان این را دارند که در جاهای مختلف زمین خریداری کنند. به علاوه، پروسه های جواز و دستور نقشه بسیار ساده تر و راحت تر پیش می رود. اما مشکلی که دارند این است که اگر عضوی قسطی پرداخت نکند، یا اعضا بخشی از مبالغ را پرداخت نکنند پروژه متوقف می شود. 

این بزرگترین ایراد تعاونی های دولتی و ارگانی است اما در تعاونی های خصوصی این مشکل را نداریم. در واقع باید بگوییم که شاید گرفتن جواز برای تعاونی های خصوصی سخت تر از تعاونی های دولتی باشد و حمایتی وجود نداشته باشد اما پشتوانه مالی خوبی دارند و بر همین اساس پروژه پیش می رود. اگر کسی قسط را واریز نکند پروژه متوقف نمی شود بلکه چنانچه گفتیم آن شخص بعد از دیافت چند اخطار از پروژه کنار گذاشته می شود.

این مطلب را از دست ندهید: پیش فروش شناور و قطعی در منطقه 22؛ نکاتی که باید بدانید!

گرفتن جواز در پروژه های تعاونی

در منطقه 22 یا چیتگر بخشی از پروژه ها آپارتمان ویلایی و بخشی به صورت برج هستند. برج ها از قدیم به این صورت بوده اند که جوازها از 18 طبقه تا 30 طبقه و حتی 40 طبقه بوده اند. البته این تعداد تا سال 98 قابل انجام بود.

از سال 98 بر اساس قوانین جدید مسکن و شهرسازی دیگر بالاتر از یازده طبقه به برج ها جواز داده نمی شود. یعنی پروژه های جدیدی که جواز می گیرند بیشتر از 11 طبقه مسکونی نخواهند داشت. در بافت ویلایی هم فقط سه طبقه جواز می دهند. 

گرفتن سند در پروژه های تعاونی

مورد بعدی بحث گرفتن سند است و اینکه سند تعاونی و سند تک برگ هر کدام چه ویژگی هایی دارند. در اینجا شما را به اصطلاح پذیره نویسی در پروژه های تعاونی ساز ارجاع می دهیم. تعاونی ها زمانی که یک پروژه را می خوهند شروع کنند، به اعضا خود فراخوان می دهند و از آنها می خواهند که مشارکت کنند. مشارکت اعضا در این مرحله و در واقع این واگذاری اولیه را پذیره نویسی می گویند.

پذیره نویسی عمدتا روی خاک صورت می گیرد یعنی معمولا از روی خاک و حتی قبل از گرفتن جواز پذیره نویسی شروع می شود و ارگان مربوطه عضو می گیرد. اولین قراردادی که بین آن عضو و شرکت تعاونی بسته می شود یک کارپت است که در آن مشخصات شرکت تعاونی، مشخصات خریدار و مشخصات زمینی که خریداری شده یا قرار است خریده شود و متراژی که آن شخص خریداری می کند به صورت حدودی بر اساس دستور نقشه ای که روی آن زمین است ذکر می شود.

همچنین یک برنامه پرداختی طی اقساط سه ماه چهار ماهه یا پنج ماهه تعیین می شود.

مرحله بعدی قرارداد ساخت است که در زمان شروع ساخت و شروع گودبرداری انجام می شود. در واقع در این مرحله تعاونی اعضا را فرا می خواند و به آنها قراردادی می دهد که در آن متراژ حدودی واحد ذکر می شود (تا زمانی که پایان کار گرفته نشود نمی توان متراژ دقیق را ذکر کرد). تعهدات طرفین و متریالی که قرار است استفاده شود، به علاوه جریمه دیرکرد و زمان تحویل و سایر موارد نیز در همین قرارداد ذکر می شود.

زمانی که 70 تا 80 درصد پروژه پیشرفت می کند یک صورت جلسه بین تعاونی و مالک نوشته می شود و ضمیمه قرارداد ساخت می شود که ما به آن سند تعاونی یا پیش سند می گوییم. نمی توان گفت که سند تعاونی از نظر قانونی هیچ ارزشی ندارد.

حتی بعضا نسبت به سند تک برگ هم محکم تر است به این دلیل که شرکت های تعاونی در گرفتن المثنی و نقل و انتقال بسیار سخت گیر هستند در حالی که بسیاری از سندهای تک برگ دچار مشکلاتی چون جعل سند می شوند، چیزی که در سند تعاونی معمولا رخ نمی دهد. 

اگر کسی بخواهد سند را جعل کند همه چیز داخل سیستم تعاونی است و یک نسخه از سند داخل آرشیو تعاونی وجود دارد. به همین دلیل امکان جعل سند و کلاهبرداری وجود ندارد.

اما بعد از گرفتن پایان کار نهایتا سند تعاونی به سند تک برگ تبدیل می شود و بعد از آن نقل و انتقالات از شرکت تعاونی ساقط شده و مثل همه املاک دیگر وارد بحث سازمان ثبت اسناد می شود. 

کلام پایانی

جزئیات مرتبط با تعاونی های دولتی و خصوصی را دیدیم و ویژگی های مثبت و منفی هر یک را شناختیم. واقعیت این است که هم در پروژه های دولتی و ارگانی موارد بسیار خوبی وجود دارند مثل پروژه پدافند هوایی ارتش و هم در پروژه های خصوصی می توان گزینه هایی بسیار معتبر و عالی پیدا کرد که تریتیوم VIP یکی از آنهاست. در نهایت این شما هستید که با در نظر گرفتن همه موارد و شرایط خودتان انتخاب می کنید که کجا پیش خریدتان را انجام دهید!