8 نکته حقوقی مهم که باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید کنید!

در سال‌های اخیر که درصد تورم بسیار بالاست و اوضاع اقتصادی کشور در وضعیت مصاعدی به سر نمی برد، خرید خانه به اندازه دهه های قبل ساده نیست. در این شرایط مقوله پیش فروش و پیش خرید مطرح شده و در دهه های های اخیر اهمیت بسیار زیادی پیدا کرده است و احتمالا پیش فروش ملک منطقه 22 یا چیتگر یکی از مطرح ترین اقدامات حوزه ملک و املاک است. 

پیش خرید آپارتمان معمولا به این صورت است که شما بسته به جایی که قرار است واحد مورد نظرتان را تهیه کنید، مبلغی پیش پرداخت می پردازید و باقی پول نیز به صورت شرایطی پرداخت می شود. نکته شایان توجه در این میان این است که پیش خرید آپارتمان جوانبی دارد که می بایست قبل از اقدام از آنها باخبر باشید. ما در این مقاله از سورن 22 به معرفی نکات مهمی پرداخته ایم که لازم است قبل از اقدام به پیش خرید خانه از آنها مطلع باشید!

نکاتی که قبل از پیش خرید آپارتمان باید بدانید

پیش فروش آپارتمان طی یک قرارداد صورت می گیرد و این قرارداد به طور رسمی یک سند حقوقی به شمار می رود و نقش مهمی در تضمین حقوق خریدار دارد. در واقع بدون این قرارداد یا حتی بدون وارد کردن موارد ضروری در این قرارداد ممکن است خریدار دچار ضررهای جدی شود. قرارداد پیش خرید خانه می بایست برخی موارد مهم جزئیات را به طور دقیق شامل شود.

به عنوان مثال اطلاعات دقیق هویتی دو طرف، مشخصات ثبتی ملک، مساحت واحد خریداری شده، متریالی که در ساخت به کار می رود، تعداد اتاق‌ خواب، نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی، اینکه کابینت‌ و کمد دارد یا نه و اگر دارد از چه جنسی است؛ نحوه پرداخت مبالغ، زمان تحویل، جریمه دیرکرد و مراحل انتقال سند باید به طور دقیق و مشخص در قرارداد ذکر شود. 

این مطلب را از دست ندهید: چطور سرمایه گذاری پرسودی در چیتگر داشته باشیم؟

قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان 

قراردادی که برای پیش خرید آپارتمان بین شما و فروشنده بسته می شود یک توافق رسمی است که به واسطه آن خریدار می تواند با پرداخت هزینه ساخت، یک واحد آپارتمان به دست آورد. این نوع قرارداد در سال های اخیر رونق زیادی داشته است به ویژه در منطقه 22 که یکی از پرطرفدارترین مناطق تهران برای پیش فروش آپارتمان است و در واقع افراد زیادی برای خانه دار شدن یا حفظ ارزش سرمایه شان اقدام به پیش فروش ملک منطقه 22 می کنند.

در این قرارداد یا توافقنامه، هم جزئیات دقیق و ریز به ریز آپارتمانی که قرار است تحویل بگیرید و هم تعهدات دو طرف، من جمله زمان انجام پرداختی ها، زمان تحویل، جریمه دیرکرد و …. به طور شفاف قید می شود. 

چرا تنظیم دقیق قرارداد پیش خرید آپارتمان اهمیت ویژه دارد؟

پاسخ این سوال واضح است. همه اقدامات لازم می بایست صورت بگیرند تا مبادا خریدار دچار ضرر و زیان شود یا خدایی ناکرده دارایی خود را از دست بدهد. به همین دلیل است که همواره تاکید کرده ایم در تنظیم قرارداد و حتی پیش از تنظیم قرارداد همه نکات و استعلام های ضروری را مد نظر داشته باشید.

قرارداد پیش خرید خانه نه تنها امنیت مالی خریدار و فروشنده را تامین می کند، بلکه سندی ضروری برای پیشگیری از هر گونه مشکل و اختلاف است. این قرارداد حاوی جزئیات مهم و ضروری است به طوری که در آینده دو طرف به درستی همه تعهدات را به انجام برسانند. به عنوان مثال شرایط پرداخت ذکر شده در قرارداد باید به درستی توسط خریدار رعایت شود و در مقابل زمان تحویل، مشخصات ملک، جریمه دیرکرد بر عهده فروشنده است و می بایست رعایت کند.

قرارداد پیش خرید حاوی کدام نکات حقوقی است؟ 

برای اینکه دید خوبی نسبت به قرارداد پیش خرید داشته باشید مواردی را در بالا توضیح دادیم. موارد پایین هم از جمله نکاتی هستند که می بایست پیش از اقدام به بستن قرارداد پیش خرید خوب بررسی کنید و نسبت به آنها دید درستی داشته باشید:

1. مشخصات ملک 

در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان که قرار است منعقد کنید، می بایست مشخصات ملک از جمله نشانی دقیق آن و ویژگی‌های واحد مورد نظرتان را قید کنید. منظور ما از مشخصیات واحد مساحت، تعداد اتاق‌ خواب ها، موقعیت و جهت ملک و مشخصاتی چون متریال به کار رفته در ساخت، کابینت، کمد دیواری و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی است.

2. مشخصات فروشنده و خریدار

این مورد ساده به نظر می رسد: مشخصات طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده می بایست به درستی در قرارداد ذکر شود. 

3. بیمه ساختمان

خریدار این حق را دارد که از مراحل ساخت  مطلع شود و گزارشات پیشرفت پروژه را از فروشنده بگیرد. به علاوه، بیمه ملک در حال ساخت هم از سایر ضروریات است که باید در قرارداد ذکر شود.

این مطلب را از دست ندهید: انتخاب مشاور املاک معتبر منطقه 22؛ چطور یک مشاور کاربلد پیدا کنیم؟

4. شرایط فسخ و ضمانت  

به هر روی ممکن است روزی لازم شود این قرارداد قسخ شود در نتیجه برای چنین روزی باید شرایط فسخ قرارداد و جریمه و ضمانت را تعریف کنید. شرایط فسخ قرارداد در کنار ضمانتی که برای انجام تعهدات مشخص می کنید، باعث می شود که در صورت لزوم به رخ دادن چنین اتفاقی، حقوق هر دو طرف حفظ شود.

5. تعهدات خریدار و فروشنده 

تعهدات دو طرف باید به صورت شفاف و با جزئیات دقیق در قرارداد ذکر شود. این تعهدات زمان پرداخت اقساط یا انجام پرداختی ها، زمان دقیق تحویل واحد و برخی از دیگر موارد مرتبط با تعهدات دو طرف را شامل می شود.

6. قیمت ملک و شیوه انجام پرداختی ها

باید به طور دقیق و مشخص قیمت ملک و مبالغ پرداختی در قرارداد ذکر شوند تا در آینده از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری شود و در صورت بروز با مراجعه به قرارداد بتوان به یک نتیجه درست رسید.

7. شیوه  حل و فصل اختلافات 

 به هر حال در این قرارداد هم مثل همه قراردادهای دیگر احتمال بروز اختلاف وجود دارد بنابراین یک بند مخصوص حل و فصل اختلافات و معرفی داور باید در قرارداد داشته باشید که دچار دردسر بیشتر نشوید. یک راهکار خوب برای حل و فصل مشکلات احتمالی، همین بند در قرارداد است و کمک تان می کند کارتان به دادگاه و شکایت نکشد.

8. پرداخت نهایی به چه صورت خواهد بود

ما در وبینارها و مقالات قبل هم به این نکته اشاره کرده ایم و همواره توصیه مان این است که توصیه می‌شود قسمتی از مبلغ نهایی ملک در زمان تنظیم سند رسمی تسویه شود تا در صورت عدم انجام تعهدات از سوی فروشنده، خریدار ضرر نکند  و بتواند برای احقاق حقوق خود دستاویزی داشته باشد.

کلام پایانی

نکات مهم مرتبط با قرارداد پیش خرید آپارتمان را دیدیم. نکته نهایی که باید در اختیار شما قرار دهیم این است که پیش از بستن قرارداد پیش خرید، لازم است که خریدار مطمئن شود که ملک مورد نظر در شرایط رهن و توقیف نیست. همچنین اصالت سند مالکیت نیز باید توسط خریدار بررسی شود. مدارک مالکیت و مجوزهای ساخت و ساز هم می بایست رویت و از مراجع درست مثل شهرداری استعلام شوند، به این دلیل که ممکن است فردی بدون مجوز قانونی ملک خود را به فروش برساند.